住宅ローンのお考えの方

住宅ローンは人生において一番の大きな買い物となる方が大半だと思います。
返済期間も長く40歳くらいまでに住宅ローンを組まなければ、月々の返済額も高く審査も通りにくくなっていきます。

まず、住宅ローンを申込む前に自分の状況を把握する事が重要になります。
住宅ローンの審査基準は、月々の返済額が収入の3分の1以下である事、住宅ローンの額が年収の5倍〜6倍以内である事、ローン会社の基準をクリアしている事、情報機関に事故暦が無い事が条件となります。

◆月々の返済額が収入の3分の1以下である事
例として税込年収500万円だとします。
年収が500万の方だと毎月の収入が416,000円で、その3分の1の138,000円が支払限度とみなされます。
な〜んだ全然大丈夫!と思ったら大間違いです。この中には今現在契約中の消費者金融の限度額やクレジットカードのキャッシング枠、車のローンなども加算されてくるのです。これは「利用していなくても契約中」のローンがあるかどうかがポイントになってきます。
例えば利用していない消費者金融の解約をしていなくて、借入可能額が100万円あると、全額利用した場合月々の返済額が40,000円なので住宅ローンの支払限度は138,000円から40,000円引いた98,000円となります。さらにクレジットカードのキャッシング枠が50万円あると、同様に月々20,000円の返済になるので98,000円から20,000円引いた78,000円になり、車のローンが30,000円あれば、住宅ローンの支払限度額は48,000円になります。さて月々48,000円の住宅ローンで組むマイホームは、あなたが想像している夢いっぱいのマイホームでしょうか?

解決方法としては、住宅ローン契約前までに解約や完済をしてしまう事です。
頭金としてお金を用意してある方は、完済できるものはしてしまいましょう。
お金を用意していない方で注文住宅の場合は、工事代金を上乗せしてもらい、住宅以外に必要なお金(上乗せ分)を先にもらう相談をしてみましょう。ただし、大手ハウスメーカーでの施工の場合、相談にはのってくれない場合が多いです。
建売住宅の場合は、銀行や信用金庫で組み「構造変更」や「追加工事」代金として上乗せしてもらい、その分の住宅以外に必要なお金を先にもらう相談をしてみましょう。新築建売の場合は、販売している住宅メーカーや工務店が出してくれる事が多いですが、中古建売の場合は売主が不動産会社だと良いのですが、個人の場合、仲介している不動産会社で見積りをくれる工務店を探してもらうと良いでしょう。
住宅の価格を単純に上げてもらえば良いのでは?と思った方、建売住宅の場合は住宅ローン審査時に価格の入ったパンフレットなどが必要になります。それにより住宅価格が違えばバレてしまいます。また、銀行や信用金庫で組む理由は「構造変更」や「追加工事」代金も組み込む事が可能な所が多いからです。フラット35の場合は別途の工事代金は住宅ローンに組み込む事ができないため、上乗せが厳しいのと、諸費用が住宅ローンに組み込めないため最初に自己資金が必要なので、キャッシングや車などのローンを完済する費用と住宅に必要な初期費用がなければいけないためです。
また、クレジットカードは複数枚持っていると住宅ローン審査時に解約条件が出される場合があります。
その場合は、必要なカード1枚だけ残し、そのカードのキャッシング枠を0にする事を条件で相談すると1枚は助かるでしょう。(住宅ローンを組んだ後でキャッシング枠を戻したり、再度カードを契約すれば良いだけです。)

◆住宅ローンの額が年収の5倍〜6倍以内である事
例として税込年収500万円だとします。
年収が500万の方だと3000万円の住宅ローンが可能だと思います。ローン会社によって条件があり、年収400万円以下だと5倍まで、400万円以上だと6倍までなどの条件がある所が多いです。銀行などの場合は諸経費も住宅ローンに組み込む事ができるので、諸経費プラス住宅代金の合計になりますのでお間違えなく。またフラット35では年収400万円以下だと30%まで、400万円以上だと35%までになります。

◆ローン会社の基準をクリアしている事
勤続年数や税込年収、年齢、完済年齢などの基準があります。ろうきんなどでは事業主または役員ではない事が条件となります。フラット35では諸経費が組み込めませんので、諸費用にかかる自己資金がある事が条件になります。
現在フラット35では2012年4月より融資率の上限を建設費または購入価額の9割までとなっており、3000万円だと2700万円までしか借入できません。フラット35で3000万円の住宅を購入される方は全部で500万円くらい自己資金が必要になります。

◆まずは自分の状況を把握する
住宅ローンを申込む前にCICなどの情報機関で自分の情報を取り寄せする事をおすすめします。
住宅ローンの審査でも同じ情報を取り寄せ(閲覧)するので、その情報に問題が無く、上記項目にも問題がなければ審査は通るでしょう。

◆ワンポイントアドバイス
住宅ローンの審査はキャッシングと同じで通りやすい所と通りにくい所があります。
・SBIなどの金利が低く条件も良い銀行は通りにくい。(ほとんど公務員や一部上場企業しか通らない)
・地方銀行や大きな信用金庫は通りにくい。
・都市銀行は以外と通りやすい。
・スルガなど金利の高い所は通りやすい。
・ろうきんは通りやすい(事業主・役員不可)
それでも通らなければ、フラット35を利用するしかないです。住宅メーカーや不動産会社では、銀行ローンで通らない人はフラット35を最後の砦として提案します。フラット35では自己資金が必要となる難点以外、住宅ローンとしては金利も低く、保険料も半額近く安いというメリットもあります。フラット35で通らなければ現在住宅ローンは組めないと考えた方がよいでしょう。問題を解決してから申込しましょう。

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